COLUMNオフィス アイデアコラム

トラブルを回避するオフィスや事務所の原状回復のポイント
~費用やトラブルなど~
2017.03.03UP

原状回復~オフィスや事務所と住宅の違い
原状回復費用は借主側負担が原則、工事期間も賃料が発生

オフィスと住宅の移転の大きな違い。その一つが原状回復です。住宅の場合は、家具や荷物を出してきれいに掃除をすれば多くの場合はそれで終了。極端に傷つけた箇所があれば借りた側が負担することもありますが、自然に損傷したものや時間が経過して劣化した箇所は貸主がお金を出して原状回復します。

しかしオフィスの場合は、床から壁、天井に至るまで契約時の状態に戻す費用は原則的に借主が負担しなければなりません。また明け渡しは、原状回復が終了してからになり、そこまでの期間は賃料が発生します。すでに新オフィスでも契約が始まり、家賃を払っていますから原状回復の工事で生まれるコストはなるべく抑えたいものです。その意味でも原状回復は、なるべくスピーディに行うことが重要になってきます。

■原状回復の工事期間と費用
100坪前後で1ヶ月、安い場合は坪単価2~3万円でできる工事も

どこまで作り込みをしているかでオフィスや事務所の原状回復工事に要する期間は違ってきますが、100坪前後ですと1ケ月未満で終わらせる場合が多いようです。
費用は原則坪単価で計算されます。安い場合ですと坪2~3万円でできる工事もありますが、高層ビルですともっと高くなることもあります。
また原状を知っているということでビル側から工事業者を指定されることが一般的ですが、そうなると料金交渉も難しくなります。ただ工事内容をビル側に納得してもらうことができれば借主が業者を選べるケースもあります。

■トラブルの多いオフィスの原状回復
「あいまいな定義」と「借主側とビル側の認識のズレ」がトラブルになる

原状回復を考える上で知っておきたいのは、トラブルが多いということです。冒頭にも述べましたが、原状回復とは賃借していたオフィスを解約するときに、借主の故意や過失で起きた変化を元の状態に戻すことです。たとえば借主側が対象外と捉えていた壁紙の黄ばみや床・カーペットのすり減りも、故意や過失となり、原状回復義務の対象となる場合が多々あります。

このように借主側とビル側の原状回復の認識の違いや、原状回復の定義自体があいまいになっていることから、トラブルが生れます。施工業者や建築コンサルタントなどに相談することで、原状回復の定義を明確にすることをお勧めします。

工事のスタートは退去してからになりますが、なるべく早い時期に原状回復工事の範囲についてビル側と打ち合わせをしておきましょう。

○ビル側の負担となるケース(例)

何も衝撃を加えた痕跡がないのに亀裂ができてしまった窓ガラスの修復
直射日光や寒暖の差で窓ガラスに亀裂が入ることあります。もしビル側と負担が折り合わない場合は、現地調査で原因を究明することができます。

入居時にフロアを半分間仕切りして借りた壁の原状回復
賃貸借契約書に事項として原状回復の義務を記載が無い場合は原状回復の義務はありません。

給湯室の湯沸かし器を新品に原状回復
特に使用方法が悪かったために故障している場合は修繕する義務がありますが、新品に交換する義務はないと考えられます。
ただし、原状回復工事の際に表層清掃は必要となります。

○テナント側の負担となるケース(例)

賃貸期間が短く、まだ綺麗な床のタイルカーペットの張り替え
ビルオーナーが清掃で了承してくれない場合は、新品に貼替えをするのが一般的です。

執務エリアが暗かったため増設した照明の撤去
テナント側の判断で増設したものは、退去時に完全撤去する義務があります。
ただし、室内の照度不足をビル側に訴えて、ビル側負担の設備工事にすることで撤去義務がなくなります。

オーナー立会いによる引越し検査で判明した不備による工事期間延長分の賃料
引渡検査を終了するまでの日割賃料は発生してしまいます。そのため、引渡検査は賃貸借契約の終了期日から最低でも10日前に実施することをお奨めします。

エントランスの案内板に記載された社名の撤去
共用部やエレベーターなどにあるテナント名の記載された案内板表示は、テナント負担による原状回復の義務があります。

関連リンク

Recommended

おすすめ記事

Service

サービス案内

COMPANY株式会社ザックのご紹介

創業から32年、オフィス移転・リニューアルの豊富な実績をもとに、
それぞれの課題に合わせたオフィスづくりをトータルサポート

オフィス空間そのものが、企業ブランディングや採用力向上・従業員エンゲージメントの向上につながると考え、
様々な角度からオフィスの課題を解決に導きます。

COLUMNオフィスアイデアコラム