オフィス・ビル Q&A

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お客さまからの質問とザックの回答

オフィス・ビルに関して、疑問な点や不明な点などがありましたら参考になさってください。
また、さらに詳しい情報を知りたい場合は、お問い合わせページよりお気軽にお問い合わせください。

オフィス効率化プロジェクト

ビル改修プロジェクト

オフィス効率化プロジェクト

あなたのオフィスにフィットするオフィスレイアウト

どのような流れでオフィスレイアウトをご提案いただけますか？
ザックの回答
まずは現状のオフィスの利用状況や問題点等をお伺いするところから始まります。
さらにお客様のご要望、条件等をヒアリングしたうえで、最適なゾーニング・動線計画を行います。
詳しくは、オフィスレイアウトが完成するまでをご覧ください。
社員1人につき何坪くらいのスペースが必要なの？
ザックの回答
部屋の形や職種、商談スペース、エントランススペース等の面積比率によっても変わりますが、一般的には社員一人当たり３坪が基準となっております。
業務内容や、部屋数などによって必要な坪数は変わってきます。社員数や必要な部屋などの基本事項をお教えいただければ、レイアウトのシュミレーションと、おおよその坪数を割り出すことが可能ですので、お気軽にご相談ください。
電気やＬＡＮの配線がぐちゃぐちゃで困っています。この間、掃除機をかけ始めたら急にブレーカーが落ちて、部長のＰＣの電源まで落っこちちゃって･･･なんとかならないでしょうか？
ザックの回答
電気容量や、配線に関するご相談は、日々たくさん頂いております。
適所へ必要量の配電をすることと、万一、ブレーカーが落ちても、ＰＣ関係には影響が出ない配線計画が必要です。
専門スタッフが、現地調査・配線計画・工事までサポートいたします。
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成功の鍵は目的の明確化オフィス移転

オフィス移転のスケジュールの立て方を教えてください
ザックの回答
基本的には６ヶ月位前からの準備をおすすめします。オフィス移転を成功させるためには多くの要素を様々な角度から検討を重ねる必要があります。全体スケジュールの作成や、工事等の納期・進捗管理はもちろんザックが行いますので、まずはご相談ください。詳しくは、オフィス移転完了までの道のりをご覧ください。
ＯＡ機器をたくさん使用するので、移転先ビルの電気容量が心配です
ザックの回答
該当する賃室に引き込まれている電気容量と、万一、容量が足りない時の為に増設が出来るか否かを確認する必要があります。フロア全体の電気容量に余力がある場合は、その分を該当する賃室へ配電する工事を行うことも可能な場合があります。電気容量に余裕がない場合は、ビル全体の容量を上げなければなりません。
いずれにしても、貸主の承諾を得る必要がありますので、まずはご相談ください。
現在使用している什器やパーテーションを移転先でも使用することは可能ですか？
ザックの回答
可能です。ただ、移転先オフィスの天井高などの状況により、新しい部材が必要になったりする可能性があるので必ずしも全てが使えるとは限りません。まずは現状オフィスを拝見させていただき、ご提案をさせていただければと思います。
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コストとスピードが違う！原状回復工事

テナントが退去することになり、また空室が増えてしまいました。急いで原状回復して入居募集をしたいのですが
ザックの回答
いつも通り、ただやみくもに原状回復工事を実施していませんか？
戦略を持たずに焦って入居募集をしても、残念ながら簡単には実を結びません。テナント退去時こそ、戦略的なリニューアルに打って出るべきなのです。新たな入居テナントを迎える為に、ワンランク上の原状回復・改修のチャンスです。
テナントエリアの原状回復とあわせて、共用部の改修、水まわりのリニューアルを考えているのですが、出来る限り、既存テナントに迷惑が掛からないよう実施したいです。可能でしょうか？
ザックの回答
空きフロアへの一時移動や、夜間・週末を利用した工事実施など、スケジューリングが鍵となってきます。また、養生計画やテナントへの告知などきめ細やかな配慮が必要です。まずはご相談ください。
原状回復工事を依頼しようと思っていたのですが、移転先のレイアウト提案やデザイン、入居工事もあわせてお願いできますか？
ザックの回答
もちろんです。既存什器を活かしたご提案も可能ですので、是非お問い合わせください。原状回復と入居工事をあわせてご依頼いただくことで、スケジュール調整もしやすく、コストダウンも期待できます。
退去するビルのオーナーから原状回復工事の見積書を提示されましたが、とても納得できるような金額ではありませんでした。アドバイスをお願いします。
ザックの回答
ビルオーナーの意向や、ビル品質の保持、トラブル防止のために指定業者がビル側から指名されているケースはとても多いです。しかし、競争のない工事のため、工事金額は一般的な市場価格よりも驚くほど高いことが多いのも事実です。
ザックでは、工事専門会社としてできる限り適正価格に近い価格で原状回復工事ができるよう「ザックの原状回復交渉サポート」というサービスがありますのでぜひご利用ください。
入居して１年ですが移転することになりました。ビル側からはタイルカーペットやブラインドまで新品にするよう要求されています。
すべて新品に交換する必要があるのでしょうか？アドバイスをください。
ザックの回答
タイルカーペットの洗浄クリーニングは非常に難しく、原状に戻せない場合があります。ブラインドについては通常ザックの工事経験から申し上げますと、羽やメカの修繕および洗浄クリーニングが多いようです。修繕クリーニングですと新品交換の３割程度の費用ですのでビル側に相談してみてはいかがでしょうか。
入居時にビル側の承諾を得てＯＡフロアを敷きました。退去する際にこのＯＡフロアをビル側に好意で贈呈しようとしたところ、撤去するように要請されました。
どうしてですか？
ザックの回答
お気の毒ですが、ＯＡフロアはテナント都合で設置したものですので、退去時には完全に撤去するのが原則だと考えます。
ビル側が引き続き使用する意向であれば原状回復の義務はなくなるのですが・・・。
テナント側で設置したブラインド、浄水器、ウォシュレット、吊棚などすべて通常は撤去する義務があります。
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ビル改修プロジェクト

なぜあなたのビルは空室が埋まらないのか？

入居を検討しているテナント候補の内覧の予定があります。工事関連でどんな質問が多いですか？
ザックの回答
これまでビルオーナー様から弊社に多く寄せられた質問内容をご紹介します。

・電気容量の増設の可否について
・光ケーブルが導入されているか否か
・ＯＡコンセントの容量について
・ＯＡフロアの仕様 ・空調の方式や個別化の可否について
・時間外のビルセキュリティについて
・喫煙設備の有無について

上記のような内容についてのご質問が最も多く寄せられます。詳しくはご相談ください。
テナント候補の内覧時に好印象を得られる秘訣はありますか？
ザックの回答
１．室内の明るさ、空調および照明設備の良好状態をアピールするために室内の全ての機能を稼働させた状態でご案内するのが鉄則です。
２．オフィスレイアウトイメージを何パターンか作成しておきましょう。
テナント候補はオフィスを移転するにあたって、何らかの理由や目的を持って物件を探しています。
３．オフィスの建築・設備面のスペックや館内規則など、ビルについての資料を用意しておきましょう。 ４．事前にビルに到着してテナント候補担当者様をお出迎えしてください。
ビルオーナーとして大規模な改装は考えていませんが、低予算でテナントの満足度を上げられる工事はありますか？
ザックの回答
これまでに弊社で施工した、ビルオーナー様負担による、予算の限られた工事の一部をご紹介いたします

・ビルエントランスの花壇改修工事　　　（予算・・・２０万円）
・屋外緑化工事および喫煙スペース工事　（予算・・・３０万円）
・自動販売機設置に伴う電気工事　　　　（予算・・・５万円）
・トイレのエアタオル設置工事　　　　　（予算・・・８万円／１箇所）
・屋外樹木の電飾工事　　　　　　　　　（予算・・・１０万円）
・自転車置き場新設　　　　　　　　　　（予算・・・９０万円）
・屋上の開放に伴うベンチ設置　　　　　（予算・・・２０万円／５台）
・給湯室の浄水器設置　　　　　　　　　（予算・・・７万円／１箇所）

上記の他にも、予算とご希望をお伺いしたうえでご提案が可能です。お気軽にご相談ください。
現在の空室フロアのＯＡフロア化や、トイレのリニューアルを考えています。既存テナント入居エリアもあわせてリニューアルしたいのですがどうやって工事したら良いでしょうか？
ザックの回答
既存テナントとの調整が出来れば、まず空室フロアをリニューアルし、そのフロアへ既存テナントに移動してもらう「パズル移転」方式によって全館をリニューアルすることが可能です。
館内での引越費用は発生しますが、既存テナントの満足は十分得られるかと思います。
くわしくは、テナント退去時が絶好のチャンスをご覧ください。
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ビル改修で満室賃貸経営をめざす　Ｑ＆Ａ

なぜLEDが選ばれているの？
ザックの回答
数年前には未だ発展途上であったLEDも、急速にビル・オフィスに浸透してきています。オフィスビルの場合は、ビル全体の照明の点灯箇所が多く、点灯時間も長いことから省エネやランニングコストなどの検討も重要で す。くわしくはこちらをご覧ください。
7年前に新築したビルの経営を引き継ぎました。今後の長期計画を立てる上で、ビルの修繕費はどのくらいかかるのか知りたいのですが・・・？
ザックの回答
おおよそ今後３０年で建築費の約２０％は修繕費として計上してください。
３億円の建築費でしたら約６，０００万円程度をビルのライフサイクルコストとしてお考えください。
ザックで施工したビルリニューアルで、最も多いリニューアル内容を教えてください。
ザックの回答
２０１０年度のザックのビルリニューアルについて内容ごとに分類してみました。

第１位・・・共用部トイレのリニューアル
第２位・・・ビル全体の大規模改修工事
第２位・・・ガラス面の断熱工事
第４位・・・空調増設工事
第５位・・・喫煙室新設工事
第５位・・・ＯＡフロア工事

上記のような内容の工事を多くご依頼いただきました。設備面を充実させる動きが目立ちます。
セントラル空調を個別空調へ変更を考えています。最も良いタイミングを教えてください。
ザックの回答
第一は故障が発生したタイミングです。部品の調達などで工事が迅速に実施できない場合などは、テナントの不満が退去や更新時の賃料値下げ要求につながりますので、故障が１年に複数回発生した場合は最もお奨めする機会です。
費用は安いものではありませんが、ランニングコストは大幅に減少します。
喫煙室を新設しましたが、煙が消えず、においが除去できません。換気扇はあるのですが、どうしてでしょうか？
ザックの回答
一般的には換気能力が足りないと考えられます。また、吸気が足りない場合にも排気能力が不足してしまう場合があります。
ガラリの設置などの方法で解決できますので、現場調査の上、原因と対策をご提案いたします。
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